Notfall-Ratgeber: Versorgungssperren
Obwohl Sie als Mieterin oder Mieter Ihre Nebenkosten pünktlich gezahlt haben, droht nun der Ausfall existenzieller Versorgungsleistungen.
Warum Sie die Sperrung selbst leider nicht stoppen können
So bitter und ungerecht es klingt: Sie können rechtlich leider nichts direkt gegen die Sperrung durch den Energieversorger unternehmen.
Viele Mieter gehen davon aus, dass sie vor einer Sperrung geschützt sind, solange sie ihre Miete und Nebenkosten pünktlich gezahlt haben. Das ist leider ein Irrtum. Der Grund dafür liegt in der strikten Trennung der Vertragsverhältnisse:
- Kein direkter Vertrag mit dem Versorger: Die Lieferverträge für die zentrale Wasserversorgung, die Zentralheizung oder den Allgemeinstrom (Treppenhaus/Aufzug) bestehen ausschließlich zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Energieversorger. Sie als Mieter haben für diese zentralen Zähler keinen Vertrag mit dem Versorger.
- Das Recht des Versorgers (Zurückbehaltungsrecht): Da der Eigentümer die Rechnungen nicht bezahlt hat, befindet er sich im Zahlungsverzug. Die Versorger sind gesetzlich berechtigt, ihre Leistungen einzustellen, bis die offenen Forderungen beglichen sind. Der Versorger ist nicht verpflichtet, weiterhin kostenfrei Energie oder Wasser in das Gebäude zu liefern.
- Ihre Nebenkostenzahlungen verbleiben beim Vermieter: Wenn Sie Ihre Vorauszahlungen pünktlich an die Hausverwaltung oder den Eigentümer überwiesen haben, haben Sie zwar Ihre mietvertraglichen Pflichten voll erfüllt. Wenn der Eigentümer dieses Geld jedoch nicht an den Versorger weiterleitet (egal ob aus Insolvenz, Misswirtschaft oder böser Absicht), schützt Sie das gegenüber dem Versorger nicht.
Die Versorger setzen lediglich ihr Recht gegenüber ihrem säumigen Vertragspartner (dem Eigentümer) durch – dass Sie als Mieter die Leidtragenden sind, ist rechtlich gesehen ein Problem zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.
Aber Sie sind nicht völlig hilflos!
Auch wenn Sie die Sperrung juristisch nicht anfechten können, informieren wir Sie hier über Ihre rechtlichen Möglichkeiten gegenüber dem Vermieter, wie Sie Ihr restliches Geld sichern und wie Sie durch die Organisation einer Hausgemeinschaft (Notgemeinschaft) die Versorgungsschulden ausgleichen und die Sperrung praktisch doch noch abwenden können.
Ihre Rechte & Erste Hilfe Maßnahmen
1. Betriebskosten zurückhalten & Kaution sichern
Wenn der Vermieter insolvent zu sein scheint oder Rechnungen nicht zahlt, droht der Ausfall weiterer Dienstleister (Müllabfuhr, Reinigung). Sie haben in dieser Situation ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen. Diese Gelder können Sie ansparen, um sie später direkt an die Versorger zu zahlen.
Gefahr für die Kaution: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet (§ 551 BGB), Ihre Kaution insolvenzsicher und getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Verlangen Sie dringend einen schriftlichen Nachweis darüber! Erbringt der Vermieter diesen Nachweis nicht, dürfen Sie die laufende Kaltmiete bis zur Höhe der Kautionssumme einbehalten (mit der Miete "verrechnen"), um Ihr Geld zu sichern.
2. Wie gründen wir eine Notgemeinschaft gegen die SWM-Sperre?
Um nicht im Kalten zu sitzen, können sich die Mieter eines Hauses zu einer Notgemeinschaft zusammenschließen. Sie treten dann direkt an die SWM (oder andere Versorger) heran und schließen einen Vertrag, um die laufenden Abschläge für das Gebäude selbst zu bezahlen.
- Nur zukünftige Kosten: Die Notgemeinschaft zahlt nur die zukünftigen Abschläge, um die Belieferung sicherzustellen. Die Altschulden des Vermieters müssen die Mieter nicht begleichen!
- Ablauf: Richten Sie ein Sonderkonto oder eine Kasse ein. Berechnen Sie den Anteil pro Wohnung (z. B. Geforderter Vorschuss ÷ Gesamtquadratmeter × Quadratmeter der eigenen Wohnung).
- Verrechnung: Diese Beträge dürfen Sie von Ihrer laufenden Miete / Nebenkostenvorauszahlung abziehen. Sie zahlen nicht doppelt.
3. Darf ich die Miete mindern, wenn gesperrt wird?
Ja. Fällt die Versorgung tatsächlich aus, liegt ein massiver Mangel vor, den der Vermieter zu verantworten hat.
- Heizungsausfall im Winter: Mietminderung von 75 % bis 100 %.
- Kompletter Wasserausfall: Bis zu 100 %, da die Wohnung unbewohnbar ist.
- Warmwasser oder Treppenhausstrom fehlt: Etwa 10 % bis 15 %.
Achtung: Behalten Sie die Miete nicht kommentarlos ein! Zahlen Sie die Miete nachweislich "unter Vorbehalt" oder kündigen Sie die Minderung schriftlich an, um keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu riskieren.
4. Kann ich wegen der Sperre fristlos kündigen?
Wenn die Versorgung mit elementaren Dingen wie Wasser, Strom oder Heizung (im Winter) eingestellt wird, ist die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzbar. Mieter haben in diesem Fall grundsätzlich das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (vgl. LG Saarbrücken, WuM 95, 159). Lassen Sie sich hierzu jedoch vorab zwingend rechtlich beraten!
5. Die Wohnungsaufsicht / Bauordnung einschalten
Die Landeshauptstadt Magdeburg (z. B. Gesundheitsamt, Wohnungsaufsicht oder Bauordnungsamt) kann zur Gefahrenabwehr eingreifen, wenn Wohnungen unbewohnbar werden (z. B. wegen fehlendem fließendem Wasser oder Kälte). Die Behörde hat die Möglichkeit der sogenannten Ersatzvornahme: Sie kann die Kosten zur Abwendung der Sperre vorstrecken und sich das Geld direkt beim Vermieter (z. B. durch Pfändung der Mieten) zurückholen.
Kostenlose Musterschreiben für Mieter
Nutzen Sie diese Vorlagen für die Kommunikation mit dem Eigentümer oder Versorger. Ersetzen Sie einfach die gelb markierten Felder mit Ihren Daten und versenden Sie die Briefe idealerweise als Einwurf-Einschreiben.
[Ihr Vor- und Nachname]
[Ihre Straße und Hausnummer]
[Ihre PLZ und Ort]
An:
[Name des Vermieters / Eigentümers]
[Straße des Vermieters]
[PLZ und Ort des Vermieters]
Magdeburg, den [Aktuelles Datum]
Insolvenzsichere Anlage der Kaution – Zurückbehaltung der Betriebskosten
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Mieter/in der Wohnung [Lage der Wohnung, z.B. 2. OG links] im Objekt [Adresse des Wohnhauses]. Ich habe zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von [Betrag] Euro entrichtet.
Gemäß § 551 BGB sind Sie verpflichtet, diese Kaution insolvenzsicher und getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Sonderkonto anzulegen. Ich fordere Sie hiermit auf, mir bis zum [Datum in 14 Tagen] den entsprechenden schriftlichen Nachweis zu erbringen (Nachweis des Kreditinstituts inkl. Kontonummer).
Sollte dieser Nachweis nicht fristgerecht eingehen, mache ich von meinem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB Gebrauch und werde die Kaltmiete bis zur Höhe der Kautionssumme einbehalten.
Darüber hinaus mache ich ab sofort von meinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen Gebrauch (§ 321 BGB). Da aktuell Versorgungsunterbrechungen angedroht werden, werde ich die Betriebskostenvorschüsse vorerst einbehalten, um sie im Notfall direkt an die Versorgungsunternehmen leisten zu können.
Mit freundlichen Grüßen
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(Unterschrift)
[Vor- und Nachname des Sprechers]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Ort]
An:
Städtische Werke Magdeburg (SWM)
[Straße / Postfach der SWM]
[39xxx Magdeburg]
Magdeburg, den [Aktuelles Datum]
Gründung einer Notgemeinschaft für das Objekt [Adresse des Hauses]
Abwendung der Liefersperre
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Mieter des Hauses [Adresse des Hauses] haben sich zu einer Notgemeinschaft zusammengeschlossen. Sie haben angekündigt, die Versorgung mit [Wasser / Fernwärme / Strom / Gas] am [Datum der angedrohten Sperre] wegen ausstehender Zahlungen des Eigentümers einzustellen.
Um die Sperrung abzuwenden, erklären sich die unten aufgeführten Mieter bereit, die zukünftigen laufenden Abschläge für die aktuelle Belieferung ab sofort direkt an Sie zu zahlen. Wir übernehmen ausdrücklich nicht die Altschulden des Eigentümers.
Die anteiligen Beträge der Mieter werden gesammelt auf folgendes Sonderkonto eingezahlt und von dort pünktlich an Sie überwiesen:
Kontoinhaber: [Name des Kontoinhabers]
IBAN: [IBAN des Sonderkontos]
Bank: [Name der Bank]
Wir bitten um eine kurze schriftliche Bestätigung, dass die Sperrung hiermit ausgesetzt wird, sowie um Mitteilung, wie hoch der monatlich erforderliche aktuelle Abschlag für das Gesamtobjekt ist.
Beteiligte Mietparteien der Notgemeinschaft:
- [Name 1], Anteilige Zahlung: [Betrag] Euro
- [Name 2], Anteilige Zahlung: [Betrag] Euro
[- Name 3, Anteilige Zahlung: Betrag Euro]
Als Sprecher der Notgemeinschaft wurde [Name des Sprechers] gewählt.
Mit freundlichen Grüßen
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(Unterschrift Sprecher)
Wir lassen Sie in dieser Krise nicht allein!
Jede Hausgemeinschaft und jeder Mietvertrag ist individuell. Wenn in Ihrem Haus eine Sperrung droht, Kündigungen anstehen oder Sie Hilfe bei der Gründung der Notgemeinschaft brauchen, kontaktieren Sie uns umgehend für eine professionelle rechtliche Absicherung.
Mieterverein Magdeburg e.V.
Otto-von-Guericke-Straße 6
39104 Magdeburg
Unsere Sprechzeiten (Büro):
- Montag, Dienstag & Donnerstag: 09:00 – 12:00 Uhr und 13:00 – 16:00 Uhr
- Freitag: 09:00 – 12:00 Uhr